做一个整村项目，并让运营赢利
日期：2022-04-15 16:11:38 点击：1023 来源：
十多年前，我做第一个特色街区项目的时候，去全国各地做的比较好的几个地方，做了一次全面认真调研，如安徽的宏村、浙江的乌镇、江苏的西塘和云南的丽江。
我想找到更适合乡村发展的模式。
这些地方有一个共同特点，即都保持了原有的肌理和建筑风貌，经营发展旅游产业，人气都很旺，房租都很高。
不同点是，乌镇、西塘是封闭的景区，收门票，宏村和丽江是开放景区，不收门票。
乌镇是把原住民全部搬迁出了景区，所以整个项目的拆迁成本非常高。而当时的西塘保留了原住民，但是管理又很成问题。宏村和丽江的景区管护成本也很高，政府的管护压力也很大。
那时，我们就在想，做运营到底能不能赚钱这个问题？
企业以运营作为乡村服务的切入点，会不会吃力不讨好？当时我们定了一个目标：做一个开放式景区，3年，最多5年，实现运营盈利。
这个目标有一个前提，即不让政府出钱，通过社区资源对价市场，实现基础设施建设。具体的运营思路是，通过公司与社区的联营公司，实现自我造血；通过市场化手段，实现区域运营自负盈亏。
这次冒险是值得的。因为我们做到了。我们是如何做到对呢？
首先，我们选定的街区是临河的，以前划地安置的老旧街区，铺面出租率只有10%左右，业态低端，街区基础设施也比较差。
想要实现运营的盈亏平衡，首先要有造血能力。但问题是，铺面都是老百姓的，社区除了几百平米的办公室以外，一点集体资产也没有。面对这么一个情况，公司应该怎么做呢？
首先，我们做了经营权委托这项最难做的工作。
完成了这个工作以后，我们通过策划、规划，重新定位街区发展结构和内容。其中，确定社区、业主（老百姓）、企业、产业方等各方的权利责任和义务以及分配机制，属于顶层机制部分。这套顶层机制的建立，是后来我们项目可持续稳定发展的基础。
其次，通过风貌和基础设施完善，改变街区形象，增加文化底蕴和经营功能。
例如，建筑风貌强化徽派建筑符号、川西民居特色、恢复字库、戏台等老旧地标建筑，引水进镇，增强亲水性，为未来游客体验提供更好的环境和设施。
最后，也是运营最重要的一个环节。公司与街区合资成立了运营公司，由该平台公司对街区进行统一运营管理，来打造惠里特色街区品牌。
经过一年多时间，我们实现了策划与规划同步，建设与招商同步，完成了街区打造的所有工作。而项目在建成后一年，就拿到了AAAA景区牌照。
为了保障街区市场秩序，我们建立了完善的市场机制，例如小业主没有定价权，铺面定价招租，不允许私下转让等。通过一系列运营手段的赋能，只有12000平米铺面的惠里特色街区，在三年内就实现了运营的盈亏平衡。
是商业模式起了作用？不完全是。我认为，真正起到核心作用的，应该是那套协同发展机制。
因为在这个过程中，参与的各关联方，如政府、社区、老百姓、产业方、企业等，由于有了清晰的权责体系和分配机制做保障，从而达成了高度的共识。
我们将这套体系总结为“IOS”模式，即资源整合、统一运营、利益共享。
通过与区域主体协同，极大降低了区域的运营成本。例如，如果街区出现垃圾不及时清理，违规经营，或者游客遗失物品等这些情况，都会有人及时在微信群里面反馈。反馈的人可能是居民，也可能是商家，也有可能随手就被他们处理了，再反馈到微信群里。
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