只盯建设用地和乡居营造的尴尬
日期：2022-04-15 17:20:12 点击：1023 来源：
在乡村振兴战略实施的鼓舞下，越来越多企业、机构进入到乡村这片热土。其中下乡后，很多事情看上去很美，其中却不乏陷阱：
纵观当下乡村，多元的乡村发展参与者的进入，导致乡村内外权责关系有些不清；而上位政府帮助和服务乡村，因为着急而显有些过度；其中，村集体和村民主动性缺乏，是大家面临的共同难题。
村集体作为一个法人主体，治理和发展经济是它的两大职能。其实在集体经济体制建立的初期，挣工分的时代村集体组织生产能力是非常强大的。当然，那时候是计划经济，没有对接市场。
后来，在实现家庭土地联产承包责任制之后，集体经济治理的能力在慢慢弱化。正因为如此，在投资和产业下乡过程，才经常会遇到因乡村治理机制不完善而发生的各种不和谐问题。
其实，有一个现象我们不难发现，凡是那些做的好的乡村，大都是集体经济做的好的。如果村集体对接市场的能力不足，就会出现参与关联方权利与义务的不对等现象。不少事情，经常是政府大包大揽，老百姓作为最大的红利受益者，却没有承担相应的义务和责任。
一些开发商把乡村当做城市，搞房产开发，没有理清产权关系，利益上与老百姓割裂、对立，而这样的遭遇搁浅的乡村项目，目前在国内可以说比比皆是。
乡村振兴需要系统的解决方案，乡村发展需要市场的参与，需要企业的参与。
如果说土地利用是乡村发展的敲门砖、突破口，那么产业才是决定一个村庄能不能实现振兴的核心。如何植入产业，推动整村运营？我们认为，还是要利用好两种资源——农用地和建设用地。
中国的土地管理制度大概是世界上最严格的制度之一，土地管理部门的权利甚至超过地方政府。
农用地和非建设用地，通常会占到乡村面积的70%，甚至更多。产业下乡需要农用地作支撑，但往往在资本下乡的过程中，农用地却成为建设用地的附属。农用地本身的价值，并未被释放，甚至还成为了负担。
例如前面提到的桃花源项目，农用地的巨额租金、生产、管理成本被叠加到集建用地的开发成本之中。为什么那里修建的房子卖到3万一平还是不赚钱？你几千亩农用地为小几百亩建设用地做了配套，价格再高又能如何，又怎么赚钱？
且不说政策不准下乡搞住宅，就是这样的商业模式在很多地方也是不可复制的。你说，我只做乡村住宅开放，不要农用地，请问城里人为什么想到乡村买房子？不就是都有一个田园梦，想要乡村的田园环境吗？
农用地回归到它的本质，一是保持它的土地性质不变，通过统筹规划、统一利用，形成良好的生态环境、大地景观，二是可以通过农业社会化服务，打造区域农业品牌，为老百姓和集体创收。
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