玩转集建用地，你玩转了吗？
日期：2022-04-15 17:29:18 点击：1023 来源：
我想你们更想听的是集建用地的利用。
集建用地分为宅基地和集体经营性建设用地。宅基地，顾名思义就是以村民居住为主要功能，无法交易，产权绑定村民身份。但宅基地可以在规划的支撑下，通过小证换大证的方式，转换成集体经营性建设用地。
之前案例中的土地整理“小挂”，就是这个逻辑。
但是，土地整理项目投资规模大、程序复杂、实施周期长，尤其是农村土地融资通道并不畅通。那么，不做传统的土地整理，是否也可以实现乡村振兴呢？
在理清相关的法律法规之后，市场和我们都在探索、践行新的方法：
第一种方法：宅基地租赁。
这是很多产业下乡使用的方法，例如丽江、大理。但是投资商的利益常常得不到保障，双廊就是血淋淋的例子。是这种方式有问题吗？并不是！它可以快速实现产业植入，但是有一个重要前提，即需要有相应的区域治理机制作为保障。
需要一套什么样的治理机制做保障呢？起码要能构建一套宅基地关联主体契约关系、权责义务清晰的治理机制。房子是老百姓的，地是村社集体的。
第二种方法：经营权委托经营。
老百姓可以把宅基地上的房屋经营权委托到村集体，投资者从村集体租赁物业，村集体与老百姓、投资者建立好契约关系、权责义务，以保证项目稳定可持续。
第三种方法：“愿乡融城乡”模式
宅基地的利用，在我们解决成为村民身份合法性的时候，就找到了新村民合法、合规使用宅基地的方法。这也是愿乡即将推出的一个“融城乡”服务产品，即在和区域政府及村社合作，在现有的法制体系下，通过一套服务体系，实现城乡融合。
集体经营性建设用地的核心，在于如何去“经营”。许多进入乡村的投资者在集建用地项目推进过程中，受阻搁浅的的根本原因，是没有做产业植入，纯粹搞房地产。
虽说集建用地与国有建设用地“同宗、同价、同权”，但作为过来人，我想告诉大家二者之间的三个重要区别：
第一，到目前为止集建用地，不能分户。点状供地不等于分户。
第二，所营建的乡居房屋，暂时无法按揭。
第三，政府严格进行规划把关，不能有住宅形态（租赁性住宅除外），更不能有别墅的形态，等等。
它的去化、变现难度很高，且资金占用周期长，而且地方政府、村民和村集体，一般会将农用地捆绑给投资方。
目前，农用地的有效利用是很多乡村项目的掣肘，也可能是项目运营的障碍。现在政府也担心，村集体在没有完善农用地的经营权统一前提下流转土地。
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